楼市“烟花”登陆徐州，房地产市场定调，开发商的苦日子要来了！

如果你是个热衷房产信息的人，想必已经注意到徐州房地产市场正在逐渐降温。短时间、大幅度的房价上涨现象近乎绝迹，徐州房市正在从需求型转向改善型。

而从上到下地房地产市场整改之风对徐州房地产来说无疑是严峻的，由此可见，徐州2021年下半年的基调已经定型，以开发商利益诉求为主导的市场将不再，想必相当一部分的开发商要过一段“苦日子”。

徐州楼市现状——新盘销售明显退热

自2021年5月份以来，徐州楼市已经极少出现“日光盘”、“秒光盘”的景象了。目前大部分楼盘开盘只能卖到“30%~50%”，更有甚者连看房者都寥寥无几。有的开发商干脆就不再公布开盘销售情况。

这种“慢销”状态明显不是开发商愿意看到的，对开发商的资金回笼也极其不利。

例如北区的7月23日开盘的澜悦华庭，其价格从预售到开盘均未有过较大变动，毛坯13000元/㎡，装修价14600元/㎡。目前仅入网2套，362套房源还剩360套。（不排除已经达成购买意向但未进行网签的情况。）

即便是被热捧的“网红盘”、“热度盘”也大多未能在开盘销售中过半。

东区、西区的情况大体一致，贾汪持续保持低价刚需房的整体布局，但销售均与5月份之前有较大下滑，整体并不乐观。

徐州楼市现状——限价房上市“大水漫灌”

2021年5月开始，徐州土拍市场就逐渐“退烧”

2019-92十里村地块约68000㎡成交价2.978亿元，2019-94号地块约34800㎡，成交价格1.584亿元。

2021年6月开始，徐州土拍开始进行限价地的拍卖。（以下列表节选部分土拍信息）

限价地的地块位置、周边配套、未来发展均属中上层，大部分限价房的毛坯售价均未超过1.3/㎡。而更为优越的楼盘逐渐从主打刚需房转向主打商务改善房。以大平方米、大格局取胜。

然而这种两极分化严重的楼盘格局势必会让改善房的走势变好，而一般刚需房的价格持续稳定。

徐州楼市现状——二手房陆续“解禁”，刚需开始转向

2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式公布营业税改征增值税试点方案。

2019年开始，徐州实行交易新政，个人网签不超过5年、领取房产证不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；

而国家的相关规定是，凡是房产证（或者税务部门出具的契税税票）填发时间不足5年的，需要缴纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照（实际成交价格－原购买价格）×5.5%的标准缴纳。

以徐州市一套刚需房150万元的价格计算，普通住宅在未达到免税标准时需缴纳约7.5万元的营业税。而随着时间的推移，2021年将有一批被新政限制刚需房达到“免税”标准，大量二手房将冲击市场。

二手房市场的繁荣也将对徐州新建楼盘的销售产生不小的冲击！目前徐州主城区鼓楼区60个小区、泉山区95个小区、云龙区65个小区均有二手房房源在售。

二手房均价在1.86万元/㎡~0.86万元/㎡之间。中间价位1.2万元/㎡-1.4万元/㎡之间的房源最多。根据某二手房网站查询，目前整个徐州在售二手房源约2.9万套，二手房源供大于求。